Người dân phản ánh nhiều vấn đề bất thường, có dấu hiệu vi phạm

Theo các cư dân, Ban Quản trị Chung cư An Bình có dấu hiệu vi phạm trong quá trình tổ chức Hội nghị nhà chung cư (HNNCC) năm 2022 theo quy định, đã bỏ qua các nội dung quan trọng, như:

Không thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư giai đoạn 2022-2023;

Không thông qua tờ trình về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư;

Không thông qua tờ trình về phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Điều này dẫn tới việc quản lý, sử dụng nhà chung cư hoạt động từ năm 2022 tới nay thiếu cơ sở pháp lý, không tuân thủ các quy định bắt buộc cần phải có của pháp luật; dẫn tới nhiều tranh cãi, mâu thuẫn kéo dài trong nhà chung cư, các khoản chi tiêu quỹ bảo trì của gần 3.000 căn hộ không đúng quy định.

Theo nhiều cư dân, Ban quản trị Tòa nhà chung cư An Bình City có một số biểu hiện chưa đúng quy định pháp luật về công tác quản lý và sử dụng, chi quỹ bảo trì gần 200 tỷ đồng

Đây cũng là một tiền lệ không tốt có thể dẫn tới trong những năm tiếp theo Ban quản trị vẫn tiếp tục thực hiện và đẩy nhà chung cư vào trạng thái bất ổn, tiềm tàng các rủi ro trong hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì gần 200 tỷ đồng, tiền quản lý vận hành.

Nghiêm trọng hơn, trong Biên bản họp HNNCC năm 2022, Ban tổ chức đã có dấu hiệu dàn xếp, chỉnh sửa nội dung. Cụ thể, trong biên bản cuộc họp HNNCC 2022 có ghi "100% chủ sở hữu biểu quyết đồng ý với các kết luận, nội dung trong Biên bản họp HNNCC 2022" là không khách quan, không chính xác. Theo cư dân, ngoài việc có sự gian lận về con số biểu quyết tại hội nghị, các kết luận trong Biên bản họp HNNCC 2022 còn một số điểm có dấu hiệu sai các quy định, gây ảnh hưởng tới đời sống, tài sản chung của gần 3.000 căn hộ tại chung cư trong suốt thời gian vừa qua, như:

Cho phép Ban quản trị chi tiền quỹ bảo trì sai mục đích, sai luật, và Ban quản trị được thuê mướn các tổ chức thực hiện công việc của mình gây tốn kém tiền bạc của cư dân...

Vi phạm Quy chế hoạt động được cư dân An Bình City thông qua tại HNNCC lần đầu năm 2020.

Quản lý, sử dụng quỹ bảo trì sai quy định trong hoạt động chi tiêu, tách nhập lãi suất tiền gửi quỹ bảo trì;

Không thực hiện báo cáo hoạt động thu chi tài chính của Ban quản trị theo quy định;

Không thực hiện tiếp cư dân theo quy chế, không cho chủ sở hữu được tiếp cận hồ sơ nhà chung cư và hồ sơ quản lý sử dụng quỹ bảo trì khi có đơn đề nghị, điều này làm mất đi tính minh bạch và đáng tin cậy trong quản lý tài chính. Có dấu hiệu tiếp tay cho cá nhân trong nhà chung cư để khai thác, sử dụng sai quy định phần diện tích chung nhà chung (cho thuê lốt xe trong phần diện tích chung, có thu tiền về tài khoản cá nhân, ký hợp đồng không đúng pháp luật, trái thẩm quyền) cư gây bức xúc trong cộng đồng dân cư. Tự ý cắt giảm chất lượng dịch vụ quản lý vận hành và cắt chi phí mua bảo hiểm bắt buộc tại nhà chung cư mà không thông qua HNNCC, không xin ý kiến chủ sở hữu theo quy định của pháp luật, gây ảnh hưởng tới quyền lợi của cư dân tại nhà chung cư; 

Ban quản trị đã đưa ra các dự thảo điều chỉnh quy chế hoạt động có dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tại nhà chung cư. 

"Tiền của chúng tôi nhưng gần 1 năm nay, Ban Quản trị không có báo cáo thu chi theo quy định dù được yêu cầu nhiều lần", một chủ sở hữu tại tòa A5, chung cư An Bình cho hay. 

Ban quản trị chung cư nói gì về phản ánh của cư dân?

Ngày 27/10, trao đổi với phóng viên, ông Chu Thanh Đàm - Trưởng Ban quản trị Chung cư An Bình City cho biết, những thông tin phản ánh trên hoàn toàn chưa đúng với thực tế, bối cảnh hiện nay, cụ thể:

HNNCC bất thường diễn ra ngày 27/11/2022, có ban tổ chức và sự tham gia, ký, đóng dấu của đại diện UBND phường, chủ đầu tư và nhiều cư dân. Mọi hoạt động đều diễn ra công khai, minh bạch. Nghị quyết và Biên bản hội nghị này được chuyển đến UBND quận Bắc Từ Liêm. Căn cứ vào kết quả HNNCC, Quận đã có Quyết định công nhận các thành viên Ban quản trị mới.

Ông Đàm khẳng định: "Thời gian diễn ra và sau diễn ra HNNCC, không hề có bất cứ khiếu kiện, ý kiến nào từ phía cư dân".

Trích nội dung Biên bản HNNCC bất thường 2022, theo đó, Hội nghị đã thông qua các chủ trương về thay đổi quy chế thuê đơn vị độc lập kiểm tra, xem xét kế hoạch bảo trì mới..

Ông Đàm cho biết, Hội nghị thông qua 13 nội dung như: Báo cáo kế hoạch bảo trì, báo cáo phương án quản lý vận hành, báo cáo thông qua sửa đổi 3 quy chế: Quy chế hoạt động của BQT, quy chế thu chi tài chính của BQT, quy chế hoạt động của Ban kiểm soát. Sau đó, sẽ xin ý kiến trực tiếp của chủ sở hữu các khối nhà và tổng hợp báo cáo cư dân để thông qua.

Các nội dung còn lại về thuê đơn vị độc lập kiểm tra và xem xét kế hoạch bảo trì, phương án quản lý vận hành là chưa triển khai được.
Về phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có yếu tố từ phía chủ đầu tư từ những năm đầu tiên chung cư đi vào hoạt động (2018).

"Trước đây, đã tổ chức đấu thầu lựa chọn đơn vị vận hành nhưng sau đó, đơn vị vận hành cũ không bàn giao nên mới dẫn đến mâu thuẫn trong nhiều năm. Trong HNNCC thường niên tổ chức vào tháng 10/2022, vấn đề này cũng được đưa ra nhưng cư dân không đi dự nên không được thông qua, không báo cáo được. Sau đó, HNNCC bất thường tổ chức tháng 11/2022 với mục tiêu hoàn thiện Ban quản trị để điều hành hoạt động; tiếp đến là tiếp tục thực hiện hợp đồng bảo trì, hợp đồng quản lý vận hành cho đến khi tìm được đơn vị bảo trì, quản lý bận hành mới. Vì chưa thông qua được nên vấn đề phí dịch vụ quản lý vận hành mới bị gây tranh cãi nhiều năm qua", ông Bùi Hữu Nhàn – Phó trưởng Ban Quản trị cho hay.

Ông Chu Thanh Đàm cho biết: "Từ năm 2020 đến nay chưa có kế hoạch bảo trì mới mà thực hiện theo phương án bảo trì cũ từ chủ đầu tư. Hiện nay, BQT đang xem xét xây dựng kế hoạch bảo trì mới và sẽ trình HNNCC thường niên, dự kiến tổ chức vào trung tuần tháng 12/2023".

Về hoạt động chi tiêu, tách nhập lãi suất tiền gửi quỹ bảo trì, ông Đàm cho hay, tháng 12/2022, đơn vị trúng thầu lãi suất tiền gửi quỹ bảo trì là Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) với mức lãi suất là 12,5%.

Tuy nhiên, thời điểm đó, để tránh khuyến cáo của Ngân hàng Nhà nước về nguy cơ từ lãi suất tiền gửi cao, phía ngân hàng đã vận dụng và chủ động tạm ứng lãi trước kỳ là 9,5% (tương ứng hơn 700 triệu) để trả về tài khoản của BQT. Sau đó, vào tháng 1/2023, phần tiền còn lại tương ứng 3,5% lãi suất đã được phía ngân hàng chi trả đủ vào quỹ bảo trì.

Về phản ánh không báo cáo thu chi quỹ bảo trì, ông Đàm khẳng định là hoàn toàn không chính xác. Bởi các báo cáo hoạt động thu chi đều được Ban Quản trị chuyển đến đại diện các khối nhà và được dán ở bảng tin 8 khối nhà để thuận tiện cho các cư dân tiếp cận, xem chi tiết.

Ông Đàm cho hay, các vấn đề về từ chối quy chế tiếp cư dân, không cho cư dân tiếp cận hồ sơ nhà là chưa đúng. Trong các cuộc họp, các thắc mắc của cư dân đều được giải đáp. Người dân có nhu cầu muốn tiếp cận, xem sổ sách và chứng từ các khoản thu chi, BQT sẵn sàng cử người để hỗ trợ, trong đó có tổ tài chính.

Tuy nhiên, ông Đàm cho biết, giai đoạn này, Ban Quản trị đang chuẩn bị các hồ sơ, tài liệu cho hoạt động kiểm toán, để tiến tới trình HNNCC thường niên nên tạm thời chưa thể đáp ứng đề nghị của cư dân. Song, nếu cư dân nào thực sự có nhu cầu tiếp cận các báo cáo thu chi, hồ sơ nhà chung cư, có thể đến Văn phòng Ban Quản trị giải quyết, cư dân cần xem hồ sơ chứng từ nào, Ban Quản trị sẽ photo và cung cấp để nghiên cứu.

"Chúng tôi đang gấp rút chuẩn bị cho kiểm toán, với 2 phần là kiểm toán phí vận hành và kiểm toán nội bộ quỹ bảo trì, trong đó có phần tiền gửi từ ngân hàng. Các vấn đề này được kiểm toán thì cư dân hoàn toàn yên tâm về tính trung thực, chính xác", ông Đàm cho hay.

Ông Đàm khẳng định các hoạt động điều hành của Ban Quản trị, thành viên Ban Quản trị là không vi phạm quy định pháp luật. Đơn cử như việc giảm chi phí mua bảo hiểm cũng căn cứ vào nhu cầu thiết thực trong danh mục bảo hiểm mà cư dân được hưởng lợi và đều thông qua ý kiến cư dân.

Ông Đàm cho biết, từ nay đến HNNCC thường niên tháng 12/2023, Ban Quản trị dự định sẽ chi, sử dụng phần chênh lệch thu chi của kinh phí quản lý vận hành (quỹ kết dư) để nâng cấp các chốt kiểm soát xe máy (barie), mua sắm một số trang thiết bị như: ghế ngồi ở sảnh các khối nhà, trang bị tiểu cảnh như tranh ảnh, cây xanh, lắp thêm biển báo dưới tầng hầm, biển báo tại các điểm dễ trơn trượt…;

Tăng tính năng thang máy ở các khối nhà (báo vị trí thang lên xuống); mua sắm thiết bị chữa cháy chuyên dụng đối với khu vực đỗ, sạc xe máy điện, xe đạp điện; mua sắm thêm camera giám sát, đèn chiếu sáng để đảm bảo an ninh trật tự cho khu chung cư.

Trao đổi nhanh với phóng viên, ông Nguyễn Mạnh Cường – Phó Chủ tịch UBND phường Cổ Nhuế 1, quận Bắc Từ Liêm cho biết đã tiếp nhận thông tin từ phóng viên.

Ông Cường cho biết: "Khoảng 2 năm trở lại đây, khu vực này rất phức tạp, ồn ào mà vấn đề chỉ xoay quanh quỹ bảo trì ở đây quá lớn."

Liên quan đến tranh chấp quỹ bảo trì, ông Cường cho rằng, vấn đề giải quyết là cấp thành phố, nếu không được giải quyết, vấn đề này hoàn toàn có thể đưa ra tòa.