Luật sư nói gì về tranh chấp hầm gửi xe tại Artemis?

Trao đổi về lùm xùm xảy ra tại chung cư Artemis (số 3 Lê Trọng Tấn, quận Thanh Xuân, Hà Nội), Luật sư Trần Hải Đức – Văn phòng luật sư Trần Hải Đức - Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho rằng việc tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư liên quan tầng hầm trông giữ xe tại các toà nhà hiện rất phổ biến, không riêng gì tầng hầm của chung cư Artemis. Theo vị luật sư này, để phân định rõ đúng sai cần xác định quyền sở hữu hầm là của ai, và các bên đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật hay chưa?

Căng thẳng giữa cư dân và chủ đầu tư tòa nhà Artemis về hầm gửi xe đang gây nhiều sự chú ý

Sau khi nghiên cứu về vụ việc tại chung cư Artemis, luật sư Trần Hải Đức phân tích rằng để xác định hầm xe có phải của chủ đầu tư hay không cần căn cứ theo Điều 101 Luật nhà ở 2014. Theo đó, Điều 101 Luật Nhà ở quy định, chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu thì thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư.

Luật sư Đức cũng chỉ ra Điều 6 và Điều 7 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng cùng với phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Do đó, việc xác định quyền sở hữu tầng hầm trong tòa nhà chung cư cần xác định trong hợp đồng mua bán căn hộ có quy định về quyền sở hữu tầng hầm là sở hữu riêng của chủ đầu tư hay sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ.

Đối với chung cư Artemis, Hợp đồng mua bán căn hộ giữa cư dân và chủ đầu tư đã quy định rất rõ về trường hợp này. Cụ thể tại Điều 11 và phần B Phụ lục 4 của Hợp đồng mua bán căn hộ quy định phần diện tích thuộc sở hữu riêng của Chủ đầu tư bao gồm: “Phần diện tích các tầng hầm B1, B2, B3 (ngoại trừ các phần diện tích tầng hầm được Chủ đầu tư bố trí làm chỗ để xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, nếu có)”.

“Vì vậy, căn cứ các quy định trên thì có thể xác định quyền sở hữu các tầng hầm B2, B3 thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (trừ 400m2 bố trí để xe đạp, xe cho người tàn tật… và các diện tích kỹ thuật). Chủ đầu tư có quyền quyết định giá dịch vụ phù hợp với các quy định của pháp luật, cụ thể là Quyết định 44/2017/QĐ-UBND về giá dịch vụ trông giữ xe đạp, xe máy, xe ô tô trên địa bàn TP. Hà Nội”, luật sư Trần Hải Đức cho biết.

Khi được hỏi về quan điểm của các cư dân tại chung cư Artemis, đó là chủ đầu tư đang áp dụng giá trông giữ xe vượt trần theo Quyết định 44/2017 và chủ đầu tư đang làm sai so với hướng dẫn tại Văn bản 2233 ngày 16/11/2023 của UBND quận Thanh Xuân (mức thu hiện tại chủ đầu tư thu là 2.300.000 đồng/xe/tháng, công văn đề nghị chủ đầu tư căn cứ hướng dẫn thu tối đa 1.800.000 đồng/xe/tháng), luật sư nhận định: “Tôi đã có tham khảo Công văn 2233 của UBND quận Thanh Xuân gửi Công ty Cổ phần MHL và khẳng định, đây là văn bản mang tính hướng dẫn đối với nhà đầu tư chứ không phải là văn bản quy phạm pháp luật”.

Hãy để cơ chế thị trường quyết định giá dịch vụ

Vị luật sư cũng nói thêm, Công ty MHL là một doanh nghiệp ngoài quốc doanh, là doanh nghiệp tư nhân, được áp dụng theo Luật Doanh nghiệp 2020, nên chủ đầu tư có quyền kinh doanh tại khu vực này mà không cần phải xin ý kiến của các chủ sở hữu căn hộ hay chủ sở hữu phần diện tích khác.

Văn bản hướng dẫn của UBND Quận Thanh Xuân cho Công ty MHL về xác định giá trông giữ xe tại hầm tòa nhà

Luật sư Đức viện dẫn, giá dịch vụ trông giữ xe ô tô tại hầm xe Artemis có thể lên đến mức tối đa, trong trường hợp cụ thể như sau: Chủ đầu tư trang bị hệ thống trông giữ xe thông minh đáp ứng các tiêu chí tại tiểu mục 2.2.1 mục I của Phụ lục kèm theo Quyết định 44, thì giá dịch vụ trông giữ xe sẽ được xác định bằng mức giá dịch vụ trông giữ xe ô tô đến 9 chỗ ngồi theo các tuyến đường, phố thuộc các quận nằm trong đường vành đai 1 và trên vành đai 1, nghĩa là tối đa 3.000.000 đồng/xe ô tô/tháng.

Tuy nhiên, nếu hầm xe Artemis chỉ là điểm trông giữ xe thông thường, không trang bị hệ thống trông giữ xe thông minh, thì căn cứ theo tiểu mục 2.2.1 mục I của Phụ lục kèm theo Quyết định 44 (tại gạch đầu dòng thứ 2), chủ đầu tư được áp dụng mức giá dịch vụ trông giữ xe ô tô đến 09 chỗ ngồi theo tháng bằng mức giá dịch vụ trông giữ xe ô tô đến 9 chỗ ngồi theo các tuyến đường, phố thuộc các quận nằm trong đường vành đai 2 và trên vành đai 2, nghĩa là tối đa 2.300.000 đồng/xe ô tô/tháng.

Tại văn bản số 2233, UBND quận Thanh Xuân xác định mức giá cụ thể vị trí được xác định là các tuyến đường, phố thuộc các quận nằm trong Đường Vành đai 3 và trên vành đai 3 (Mục I; bảng 2.2.1; số thứ tự 5 tại bảng), nghĩa là giá trông giữ xe ô tô tối đa 1.800.000 đồng/xe/tháng. Đồng thời, UBND quận Thanh Xuân đề nghị Công ty MHL áp dụng mức giá trông giữ phương tiện tại hầm tòa nhà Artemis theo quy định này.

“Như đã nói ở trên, tòa nhà Artemis là tòa nhà hỗn hợp chung cư, trung tâm thương mại và văn phòng. Do đó mức giá trông giữ xe được áp dụng cho tòa nhà Artemis sẽ không phụ thuộc vào vị trí của tòa nhà mà sẽ được áp dụng mức giá đối với các tuyến đường, phố thuộc các quận nằm trong đường vành đai 2 và trên vành đai 2, nghĩa là tối đa 2.300.000 đồng/xe ô tô/tháng. Chưa xét đến yếu tố “hệ thống trông giữ xe thông minh” đang được chủ đầu tư áp dụng tại hầm xe Artemis. Như vậy, đề nghị nêu trên của UBND quận Thanh Xuân có dấu hiệu chưa phù hợp với quy định tại Quyết định 44”, luật sư Đức phân tích.

Nhấn mạnh thêm, luật sư Đức cho rằng, trong bối cảnh lượng xe ô tô đang ngày càng gia tăng còn chỗ để xe lại đang thiếu trầm trọng, việc các đơn vị cung cấp dịch vụ đầu tư cho công nghệ để nâng cao chất lượng dịch vụ thì việc tăng giá dịch vụ cũng là điều tất yếu, miễn là mức giá không vượt quá mức tối đa được Nhà nước quy định.

Có như vậy mới tạo động lực để phát triển, cung cấp dịch vụ chất lượng cao tới người sử dụng. Người sử dụng khi được cung cấp dịch vụ chất lượng cao thì cũng phải chi trả mức giá tương xứng và ngược lại. Trường hợp không đồng ý, họ có thể tìm đến các nhà cung cấp dịch vụ khác phù hợp.

Liên tưởng tới hàng loạt tranh cãi nổ ra về giá trông giữ xe tại các chung cư thời gian vừa qua, luật sư Đức cho biết: "Không chỉ riêng tại toà nhà Artemis, người dân sinh sống tại nhiều toà chung cư nhầm tưởng rằng dịch vụ trông giữ xe tại toà nhà thuộc phạm vi dịch vụ quản lý vận hành toà nhà. Ngay cả chính quyền địa phương cũng không rõ ràng trong việc này.

Thực tế, quản lý hành chính nhà nước về hoạt động trông giữ xe thuộc về ngành giao thông vận tải. Việc tham mưu cho UBND Thành phố Hà Nội để ban hành Quyết định 44 là Sở Giao thông Vận tải, Sở Tài chính và Sở Lao động Thương binh và Xã hội. Nếu chính quyền địa phương còn lúng túng thì cần phải xin ý kiến của cơ quan chuyên môn có thẩm quyền quản lý hành chính nhà nước".

Trao đổi về vấn đề cơ chế thị trường trong vấn đề tăng giá xe tại các hầm chung cư hiện nay, kiến trúc sư Trần Huy Ánh, Uỷ viên thường vụ Hội kiến trúc sư Hà nội cho biết: “Việc áp dụng giá xe hãy để cơ chế thị trường quyết định. Việc tăng giá cung cấp dịch vụ và người thừa hưởng dịch vụ có quyền thoả thuận với nhau, dựa trên mức thu phải xứng đáng với đầu tư, chi phí, cung cấp dịch vụ”.

Về vấn đề có hay không chủ đầu tư Artemis thu phí vượt trần, ông Ánh cho rằng, giá cao giá thấp nằm ở thoả thuận giữa bên cung cấp và bên sử dụng dịch vụ. Về giá xe tại chung cư Artemis, chắc chắn chủ đầu tư đã có những tính toán phù hợp, nhưng quan trọng hơn giữa chủ đầu tư và người dân cần phải đàm phán với nhau. Nếu người dân không đồng thuận với mức thu của chủ đầu tư thì có thể không sử dụng dịch vụ.

Theo ông Ánh: “Đây là giao dịch ở cơ chế thị trường. Quy luật của kinh tế thị trường sẽ quyết định mức giá này. Người yêu cầu dịch vụ vẫn có quyền lựa chọn đơn vị cung cấp theo mức giá phù hợp với túi tiền của họ. Còn nếu không còn lựa chọn nào khác, thì ai là chủ tài sản sẽ quyết định mức giá”.