Huyền Trang, sinh viên năm nhất tại Hà Nội, đang thuê "một chỗ ngủ" theo mô hình hộp ngủ (sleep box) tại căn chung cư trên đường Trần Duy Hưng. Mỗi tháng cô trả chi phí 3 triệu đồng, gồm tất cả phí dịch vụ, điện, nước, được sử dụng tiện ích như hồ bơi, trung tâm thương mại. Căn phòng bên cạnh phòng Trang còn cho thuê theo ngày với giá khoảng 200.000 đồng.

Sau khi sleepbox đã nở rộ ở loại hình nhà riêng lẻ thì gần đây, theo khảo sát của VnExpress, một số chung cư Hà Nội, TP HCM cũng xuất hiện mô hình bố trí nhiều giường tầng, cho thuê theo dạng homestay, dormitory (giống như ký túc xá) như vậy. Tuy nhiên khi mô hình "hộp ngủ", "ký túc xá" lan rộng lên các dự án chung cư, nhiều người thuê cho biết họ thích hơn vì không gian sống hiện đại, có nhiều tiện ích và dịch vụ đi kèm.

Bên cho thuê có thể là chính chủ sở hữu căn hộ hoặc một bên thứ hai thuê lại nhà, cải tạo và tiếp tục cho thuê. Giá thuê cố định, thường 1,6-3 triệu đồng một chỗ ngủ, gồm tất cả phí dịch vụ, điện, internet. Các hợp đồng thuê linh hoạt có thể theo từng tháng một. Một số căn chung cư nếu khó lấp kín khách thuê dài hạn, chủ còn kết hợp cho thuê lưu trú theo ngày.

Căn hộ bố trí nhiều hộp ngủ, cho thuê 3 triệu đồng một tháng cho một chỗ ngủ. Ảnh: Nhân vật cung cấp

Ông Quốc, một nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực cho thuê bất động sản tại TP HCM, nhìn nhận mô hình này nở rộ trong 2-3 năm nay, bắt nguồn từ sự "sáng tạo" của chủ nhà hoặc các đơn vị thuê sỉ căn hộ để tăng nguồn thu. Giai đoạn này bùng nổ nhu cầu đi thuê căn hộ để cho thuê lại, trong khi giá cho thuê cả căn riêng lẻ đạt ngưỡng không thể tăng thêm nữa. Cách để tăng nguồn thu là "chẻ nhỏ" suất cho thuê. Căn hộ chia càng nhiều chỗ ngủ, lợi nhuận càng tăng.

Ông Quốc ví dụ cả căn hộ hai phòng ngủ cho thuê được 12 triệu đồng chưa tính điện nước, phí dịch vụ. Nếu mỗi phòng chia 3-4 giường tầng hoặc hộp ngủ, nâng lên 12-16 người ở, doanh thu mỗi tháng có thể nhìn thấy ngay là 20-28 triệu đồng mỗi tháng (với giá thuê 1,8 triệu đồng một tháng).

Chị Hà, 38 tuổi, là chủ một căn hộ 3 phòng ngủ tại dự án nằm trên đường Lê Văn Thiêm, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Căn này chị từng cho một gia đình thuê với giá 15 triệu đồng một tháng. Cuối năm ngoái, khi hết hạn hợp đồng thuê, chị đã lấy lại nhà và chuyển đổi mô hình. Căn hộ rộng khoảng 90 m2, mỗi phòng chị bố trí 3 giường tầng và cho thuê dạng homestay. Mỗi suất ngủ giá thuê khoảng 1,9 triệu đồng một tháng, đã gồm tiền điện nước, dịch vụ. Chị cho hay thời điểm tháng 7, 8, phòng gần như lấp kín vì sinh viên năm nhất nhập học nhiều. Doanh thu gấp khoảng hai lần cho thuê thông thường.

Một căn hộ thiết kế nhiều giường tầng giống ký túc xá tại quận Thanh Xuân. Ảnh: Ngọc Diễm

Ông Trần Khánh, Chủ tịch Câu lạc bộ Quản lý tòa nhà Hà Nội nhìn nhận thực tế nhiều căn hộ chung cư cho thuê bị biến tướng thành ký túc xá, homestay, hộp ngủ không thể tránh khỏi. Nguyên nhân xuất phát từ nhu cầu mới và nhiều trên thị trường, đến từ một nhóm có thu nhập trung bình thấp hoặc yêu cầu về chỗ ở không cao, chỉ cần một chỗ ngủ vào buổi tối, không thường xuyên ở nhà. Ngoài ra, có cả một nhóm thích trải nghiệm cuộc sống tiện nghi tại chung cư nên cũng chuộng dạng này. Nắm bắt những xu hướng mới, một nhóm nhà đầu tư và chủ nhà đã thiết kế các căn hộ thành nhiều chỗ ngủ và cho thuê theo slot.

Không phủ nhận những tiện lợi mà thuê chung cư theo dạng ký túc xá mang lại, Huyền Trang cho biết nhiều sinh viên như cô muốn có nơi ở tốt tại thành phố. Với số tiền thuê tương tự, nếu ở một mình, cô ít sự lựa chọn, chủ yếu là nhà trọ xa trung tâm hoặc chất lượng kém. Các căn hộ đều bố trí đầy đủ các tiện ích cơ bản nên cô không phải sắm thêm đồ đạc nhiều. Tuy nhiên, Trang nói bất tiện trong sinh hoạt hàng ngày vẫn xảy ra, điển hình như căn hộ chỉ có hai nhà vệ sinh nhưng chục người sử dụng, nên thường xuyên quá tải vào buổi sáng.

Mật độ dân cư tăng theo số lần khiến mô hình trên gây ra không ít bất ổn. Tình trạng căn hộ cho thuê giống ký túc xá, homestay diễn ra phổ biến tại chung cư cao 31 tầng trên đường Nguyễn Xiển, quận Thanh Xuân. Chị Ngân, người sống tại đây cho biết không ít lần cư dân phản ánh với ban quản lý về việc những căn cho thuê quá tải người ở gây mất trật tự, thiếu an ninh và lo ngại phòng cháy chữa cháy. Rắc rối thường gặp là tình trạng quá tải thang máy và hầm gửi xe. Thậm chí, đầu tháng 10, một số cư dân đã chặn lối vào hầm xe để phản đối việc thiếu kiểm soát tình trạng trên.

Mẫu thuẫn giữa nhóm cư dân và người đi thuê homestay diễn ra gay gắt nên phía chủ đầu tư dự án này đã tổ chức một buổi làm việc với cư dân và đại diện công an phường. Theo biên bản làm việc, các bên đã thống nhất những căn hộ làm homestay phải thanh lý hợp đồng trong một tháng đồng thời giới hạn số lượng người thuê tại những căn như ký túc xá: tối đa 6 người lớn cho căn ba phòng ngủ và 5 người cho căn hai phòng ngủ.

Theo Thông tư 02/2016 do Bộ Xây dựng ban hành, nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt. Ông Trần Khánh cho rằng dự án chung cư trước khi được phê duyệt có tính toán kỹ về quy mô dân số dự kiến. Điều này để đảm bảo phù hợp với hạ tầng kỹ thuật, xã hội và điều kiện thực tế của địa phương. Khi số lượng người tăng lên về lâu dài ảnh hưởng đến kết cấu, chất lượng tòa nhà và các tiện ích bên trong như thang máy, hầm để xe...

Cùng quan điểm, bà Chu Thị Minh Ngọc, Giám đốc bộ phận Quản lý bất động sản, CBRE Việt Nam cho rằng việc chia nhỏ căn hộ chung cư thành các chỗ ngủ nhỏ hẹp, không được cơ quan quản lý thẩm duyệt về tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn cháy nổ hay thoát hiểm, thoát nạn, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Theo bà, các đơn vị quản lý dự án cũng gặp nhiều thách thức trong việc kiểm soát những mô hình biến tướng cho thuê chung cư. Nguyên nhân là nhu cầu chỗ ở tại thành phố liên tục tăng trong khi những loại hình truyền thống như nhà trọ, chung cư mini không đáp ứng được hết. Trong khi đó, lợi nhuận đầu tư mô hình ký túc xá, homestay tại chung cư rất hấp dẫn, chi phí đầu tư ban đầu thấp nên ngày càng thu hút nhiều nhà đầu tư. Các quy định pháp lý còn chưa rõ ràng, chậm hơn với biến động của nhu cầu thị trường. Do đó, bà Ngọc đề xuất cơ quan quản lý cần có văn bản hướng dẫn cụ thể về tiêu chuẩn kinh doanh cho thuê căn hộ và tiêu chuẩn thiết kế từng loại mô hình để đảm bảo an ninh, an toàn và cân bằng quyền lợi với các cư dân.

Ông Trần Khánh đề nghị mỗi dự án trước khi đi vào vận hành cần quy định rõ tối đa số lượng người ở mỗi căn để chủ sở hữu tuân thủ. Quy định này cần thống nhất khi dự án có ban quản trị và ban quản lý. Ngoài ra, cư dân cũng cần hiểu đúng về công tác quản lý vận hành chung cư, tránh vì lợi nhuận riêng mà bỏ qua ảnh hưởng chung đến tòa nhà.