Kể từ khi Nghị định 08/2023 về trái phiếu phát hành riêng lẻ được ban hành đã tạo ra hành lang pháp lý để tổ chức phát hành có thể hoãn trái phiếu hiện tại lên đến 2 năm hoặc chuyển đổi trái phiếu thành tài sản khác. Tuy nhiên, Nghị định này cũng tạo ra tâm lý trì hoãn việc thanh toán trái phiếu càng lâu càng tốt từ phía nhà phát hành.

Theo số liệu mới công bố của Công ty Chứng khoán SSI, hoạt động mua lại trái phiếu của doanh nghiệp BĐS đã giảm xuống còn 24,7 nghìn tỷ đồng trong quý II/2023, từ mức cao nhất là 34,8 nghìn tỷ đồng trong quý IV/2022

Theo ước tính của SSI, số tiền gốc trái phiếu đã thành công thực hiện điều chỉnh hoãn nợ gốc/điều chỉnh lãi suất hoặc chuyển đổi trái phiếu lên tới 66 nghìn tỷ đồng. Các công ty trong tập đoàn Nova là những doanh nghiệp tích cực nhất trong việc đàm phán gia hạn nợ với nhà đầu tư trong nửa đầu năm 2023.

Các doanh nghiệp bất động sản hiện đang có xu hướng lựa chọn phương án hoãn thanh toán trả lãi trái phiếu hoặc trả nợ gốc

Bên cạnh đó, Tổng Công ty Cổ phần thương mại Xây dựng (Vietracimex) cũng được xem là “ông lớn” trong lĩnh vực BĐS đã rất tích cực trong gia hạn nợ trái phiếu 6 tháng đầu năm 2023. Cụ thể, tháng 5/2023 Vietracimex công bố thông tin về việc chậm thanh toán lãi trái phiếu của 4 mã trái phiếu WTOCH2126006, WTOCH2126007, WTOCH2126008 và WTOCH2126009. Tổng số tiền lãi, lãi phạt phải thanh toán đến 29/3/2023 hơn 24 tỷ đồng. Vietracimex cho biết công ty chưa thu xếp được nguồn để thanh toán lãi trái phiếu.

Thông tin từ HNX ghi nhận, Vietracimex còn lưu hành rất nhiều lô trái phiếu, trong đó có những lô trái phiếu phát hành trong năm 2018. Còn lại chủ yếu phát hành vào giai đoạn cuối năm 2021.

Về kỳ hạn, các lô trái phiếu này đều có kỳ hạn khá xa, chủ yếu năm 2025, 2026 mới đáo hạn. Chỉ có 1 lô trái phiếu đến ngày đáo hạn vào cuối năm 2024 trị giá khoảng 320 tỷ đồng.

Phần lớn các lô trái phiếu phát hành năm 2021 đều được thế chấp bằng quyền tài sản phát sinh từ một số lô đất thấp tầng của Dự án Khu đô thị mới Kim Chung – Di Trạch; quyền tài sản gắn liền với hợp đồng ký kết giữa Vietracimex và Công ty CP Năng lượng Cà Mau 1A; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại Dự án Khu đô thị mới Kim Chung – Di Trạch hoặc không công bố đầy đủ thông tin.

Theo công văn số 737 ngày 9/5/2023 của Vietracimex về việc công bố thông tin định kỳ về tình hình tài chính cho kỳ báo cáo từ 1/1/2022 đến 31/12/2022, năm 2022, công ty lãi sau thuế 453 tỷ đồng, tăng 43,1% so với năm 2021. Tuy vậy tỷ suất lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu (ROE) vẫn rất thấp, chỉ khoảng 3%.

Vietracimex cập nhật thay đổi lần thứ 14 giấy phép đăng ký kinh doanh vào tháng 2/2022. Hiện, công ty có vốn điều lệ hơn 12.510 tỷ đồng, do ông Lê Tuấn Dũng là Tổng Giám đốc, người đại diện theo pháp luật của công ty.

Vốn chủ sở hữu đến 31/12/2022 đạt 14.437 tỷ đồng, tăng 460 tỷ đồng so với đầu năm. Đáng chú ý, tổng nợ phải trả của Vietracimex tăng đột biến trong năm 2022, từ gần 29.500 tỷ đồng đầu năm lên 36.659 tỷ đồng, tăng 34,4%, tương ứng tăng hơn 6.100 tỷ đồng trong năm. Trong số nợ phải trả, riêng nợ trái phiếu đã khoảng 7.070 tỷ đồng, giảm được 480 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm.

"Thị trường TPDN Việt Nam dường như đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất, ít nhất trong ngắn hạn nhờ các động thái từ Chính phủ. Tuy nhiên, các giải pháp hiện tại mang tính ngắn hạn, thiên về hỗ trợ cho các tổ chức phát hành, không thể lập tức khôi phục được niềm tin của nhà đầu tư", SSI Research nhận định.

Tuy nhiên, nhìn từ tổng quan chung của thị trường, hoạt động đàm phán cũng đang khá khó khăn. TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế - tài chính, cho biết mới đây ông đã tham gia một cuộc đàm phán giữa nhà phát hành trái phiếu và các trái chủ. Khi đó, các trái chủ đã yêu cầu nhà phát hành trái phiếu phải trả tiền nhưng các nhà phát hành trái phiếu cho rằng mình có tài sản và sẽ không bán lỗ để trả tiền cho trái chủ.

"Chính bởi các trái chủ (là doanh nghiệp BĐS) không chấp nhận bán lỗ tài sản để trả nợ nên giá bất động sản vẫn không giảm. Trong khi hoạt động đàm phán trả lãi và nợ trái phiếu thì dậm chân", ông Hiếu nói.

Còn theo dự báo của Chứng khoán VNDirect, hoạt động đàm phán gia hạn kỳ hạn trái phiếu sẽ tiếp tục diễn ra sôi động trong quý III/2023.

"Áp lực TPDN đáo hạn vẫn đang gia tăng trong 2 quý cuối năm nay, trong khi nhiều tổ chức phát hành vẫn còn khó khăn trong hoạt động kinh doanh và khó khăn về dòng tiền, việc có thể đàm phán để gia hạn thời hạn các trái phiếu sắp đến hạn là một trong những giải pháp tốt nhất để có thêm thời gian phục hồi", VNDirect nhận định.

Theo chuyên gia này, khôi phục niềm tin nhà đầu tư vẫn là mấu chốt. Vì vậy, ông kiến nghị việc nhanh chóng đưa ra danh sách xếp hạng TPDN dựa trên khả năng thanh toán sẽ là một cách tiếp cận hợp lý nhằm phân loại các tổ chức phát hành theo rủi ro và từ đó có các cách hỗ trợ khác nhau.

Bên cạnh đó, để khôi phục nhu cầu trái phiếu và niềm tin của nhà đầu tư cá nhân, cơ quan quản lý cần ban hành thêm các chính sách và văn bản quy phạm pháp luật để hoàn thiện khuôn khổ về việc xử lý tài sản đảm bảo và các quy định về công bố vỡ nợ, cũng như các biện pháp xử lý tiếp theo.